Для проведения сделок с недвижимостью часто требуется оформлять нотариальное согласие второго супруга. Обычно оно необходимо, если продавец продает квартиру, купленную в браке, так как такая недвижимость находится в совместной собственности мужа и жены. Также необходимо оформлять согласие второго супруга и на покупку, если недвижимость приобретается на заемные средства. Во всех этих случаях за оформлением согласия следует обращаться к нотариусу. Сегодня этот правовой документ можно оформить не только на традиционном бумажном бланке, но и в цифровом формате, что значительно ускоряет проведение сделок.
Для каких сделок требуется согласие супруга
Совместным признается имущество, приобретенное супругами в браке. К нему относятся денежные средства, движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги и прочее имущество, за исключением вещей индивидуального пользования. При этом не имеет значения, кто является номинальным собственником — и жена, и муж сообща владеют приобретенным в браке имуществом. Не имеет значения, работал второй супруг или нет (например, занимался ведением домашнего хозяйства или уходом за детьми) — он имеет равные права на имущество вместе с мужем (женой).
Распоряжение совместным имуществом происходит с согласия обоих супругов. Если сделку совершает один из них, считается, что второй дал на то свое разрешение. Однако для определенных сделок необходимо получать отдельный документ — нотариальное согласие другого супруга. Согласие, удостоверенное нотариусом, нужно получать на совершение сделки:
- по продаже, дарению недвижимого имущества, право собственности на которое должно быть зарегистрировано;
- для которой действует обязательная нотариальная форма (например, брачный договор, распоряжение долями в уставном капитале ООО, соглашение о разделе имущества);
- для которой требуется государственная регистрация (договор долевого участия в строительстве или уступки прав требования).
Обычно приходится оформлять разрешение на продажу недвижимости: квартиры, дома, нежилого объекта, земельного участка или доли в праве, если супруги сообща владеют лишь частью недвижимого имущества. Полученное согласие предоставляется продавцом в многофункциональный центр (МФЦ) или напрямую нотариусу (при электронной регистрации) вместе с другими документами во время подачи заявления на переход права собственности.
Согласие на покупку жилья за собственные (не кредитные) средства обычно не требуется. Режим общей собственности на объект еще не установлен, поэтому покупатель может единолично без нотариального согласия мужа (жены) его приобрести. Исключением из этого правила является приобретение жилья в ипотеку — тогда согласие оформляется по обязательному требованию банка, выдающего кредит.
Согласие нужно получать не только супругам, состоящим в браке. Если они развелись, но не произвели раздел имущества по нотариальному соглашению или в суде, бывшие супруги продолжают владеть имуществом сообща. Для распоряжения им нужно опять же оформлять согласие второго (теперь уже бывшего) совладельца на отчуждение недвижимости. Судебная практика показывает, что даже спустя десятилетия после развода сделка без такого согласия может быть оспорена.
Как оформить согласие супруга
Для оформления нотариального согласия мужу или жене (тому, кто дает согласие) нужно обратиться к нотариусу. Так как оформление документа является односторонним действием, присутствие второго супруга, который будет совершать сделку, необязательно. При обращении заявителю необходимо предоставить:
- паспорт;
- СНИЛС (необходим для корректного внесения данных в электронные реестры);
- оригинал свидетельства о браке (или свидетельства о расторжении брака);
- правоподтверждающие документы на объект недвижимости, например, выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор купли-продажи.
Также в число необходимых документов для нотариуса может входить доверенность, если для оформления используются услуги представителя.
Нотариальное согласие на продажу квартиры не имеет строго определенного бланка. Подготавливать проект или чистовой вариант документа не нужно. Нотариус уточнит нужную информацию у посетителя, разъяснит ему юридические последствия, убедится в его дееспособности, проверит отсутствие давления и самостоятельно составит согласие. Заявитель лично подписывает документ, после чего нотариус удостоверяет его. Сведения о документе моментально вносятся в Единую информационную систему нотариата, а на бумажный экземпляр наносится специальный QR-код для защиты от подделок.
Оформление согласия супруга на покупку производится так же, как и согласия на продажу недвижимости. Отличается лишь содержание документа в той части, в которой выражается воля заявителя — он соглашается не на продажу, а на приобретение квартиры, передачу ее в залог банку и заключение кредитного договора. В остальном оба документа практически идентичны.
Согласие супруга по умолчанию не имеет срока действия, однако заявитель вправе установить в документе временные ограничения или указать обстоятельства, при наступлении которых документ теряет свою юридическую силу. Кроме того, закон позволяет отменить ранее выданное согласие до момента совершения сделки — для этого нужно обратиться к любому нотариусу и оформить соответствующее распоряжение об отмене.
При необходимости можно воспользоваться услугой «нотариальной телепортации». В таком случае нотариус после удостоверения обычного согласия переведет его в электронный формат, удостоверит своей цифровой подписью и мгновенно перешлет нотариусу в другой город, где второй супруг сможет получить равнозначный бумажный документ.
Что будет, если соглашения нет
Отсутствие нотариально заверенного согласия на проведение сделки не означает, что она автоматически не состоится. Росреестр зарегистрирует право собственности, однако обязательно внесет в ЕГРН специальную отметку о том, что «сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица». Такая ситуация влечет за собой колоссальные риски для покупателя. Квартиру с подобной «черной меткой» в будущем будет крайне сложно продать, а банки гарантированно откажут в выдаче ипотеки под ее залог. Поэтому именно в интересах покупателя тщательно проверить семейное положение продавца на момент приобретения объекта.
Отсутствие согласия супруга может стать основанием для признания сделки недействительной.
В случае проведения сделки втайне, она может быть оспорена в суде по заявлению обманутого супруга. Например, если не было оформлено согласие жены на продажу, а муж провел сделку, она может обратиться в суд и добиться возврата квартиры в совместную собственность. Законодательство определяет срок для оспаривания — 1 год с того дня, когда супруга узнала или должна была узнать о том, что без ее письменного разрешения была продана недвижимость, совладельцем которой она являлась.
Когда согласие супруга не требуется
Согласие не понадобится, если недвижимость была куплена до брака или уже после его заключения, но на личные средства, имевшиеся у супруга до супружества (например, от продажи добрачной квартиры). Правда, доказать Росреестру или покупателю, что на приобретение были потрачены исключительно личные средства, бывает нелегко, так что на практике часто имеет смысл подстраховаться и оформить согласие.
Также супруг может обойтись без нотариуса и не получать согласие, если объект недвижимости:
- получен супругом в дар по договору дарения;
- был приватизирован лично им (при условии, что второй супруг писал отказ от приватизации или не имел на нее права);
- получен по наследству;
- является единоличной собственностью супруга по условиям нотариально удостоверенного брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Особое внимание стоит уделить недвижимости, приобретенной с использованием средств материнского капитала. Если жилье оформлено в долевую собственность всех членов семьи (включая детей), то для его продажи потребуется не только согласие супруга, но и обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
Не требуется оформлять согласие на сделку, если жилье не продается, а покупается за наличные. Однако из этого правила есть одно важное исключение. При покупке недвижимости в ипотеку оформлять нотариальное согласие нужно, предоставляя его в кредитную организацию. Банки ставят такое условие, так как объект перейдет в совместную собственность и будет находиться в залоге. Для получения заемных средств супругу заемщика придется согласиться на передачу совместного имущества в залог банка.
Сколько стоит согласие супруга
С конца 2023 года стоимость нотариальных действий стала более прозрачной. Оплата за согласие супруга на совершение сделки складывается из единого нотариального тарифа, который включает две составляющие. Первая из них — федеральный тариф, который взимается в размере госпошлины, предусмотренной Налоговым кодексом РФ. Федеральный тариф имеет строго определенный размер и не зависит от региона, в котором работает нотариус.
Вторая часть платы — региональный тариф (ранее называвшийся УПТХ). Он устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ на основании предельного размера, утверждаемого Федеральной нотариальной палатой. Региональный тариф за удостоверение согласия супруга различается в зависимости от субъекта РФ. Его размер ежегодно пересматривается, так как он привязан к величине прожиточного минимума в конкретном регионе и рассчитывается Министерством финансов по специальной формуле. Узнать точную и актуальную стоимость оформления в вашем городе всегда можно на официальном сайте местной нотариальной палаты.
